경제공부, 부동산의 수요이해

 

 

경제공부,
부동산 수요이해 

 

 

경제공부를 하면서 경제가 부동산도 영향을 미친다는 것을 알았기 때문에 이번에는 부동산에 대해 알아보았어요. TV 경제뉴스를 보다보면 가장 난해했던 것이 부동산 매매현황 그래프를 이해하지 못하겠는거에요. 저 그래프로 부동산 투자하는데 어떤 도움이 되는지 전문가가 설명하는 것이 무엇인지 거의 반 이상은 못 알아들었답니다. 적어도 부동산 뉴스에 나오는 각종 수치를 이해할 수 있게끔 몇 가지 정리해보았어요. 

부동산은 이전에는 토지와 가옥으로 불렸지만 지금은 부동산이라 해요. 요즘은 전세든 자가든 내가 가지고 있는 전세보증금이나 집 한채 값은 나의 전 재산이죠. 내 전재산을 축적하고 늘리기 위해서는 경기가 어떻게 변하는지 부동산 시세는 어떻게 변하는지 알 필요가 있다. 무조건 열심히 산다고 해서 재산을 늘릴 수는 없기 때문이다. 그래서 자산을 늘릴기 위해 적극적으로 투자를 해야 한다. 

자산을 늘리는데 소득이 빠르게 증가를 하면 좋겠지만 경기에 따라 부동산의 가격 또한 변하기 때문에 소득이 부동산 가격을 따라가지 못하는 것이 현실이다. 자산에 투자한다든지, 부동산을 매수한다든지에서 중요한 것은 언제 투자하고 무엇에 투자를 할 것인가이다. 다시 말해서 언제 (When), 무엇에(What) 의 문제인 것이다. 

 

부동산은 경제와 어떤 관계인가?

경제가 좋고 나쁠 때 항상 한국은행에서는 경기부양정책 중 금리를 인상시키거나 인하시키는 방법이 있다고 하였다. 그래서 금리가 인상될 때 부동산 가격에 영향을 미친다. 금리가 인상되면 부동산 가치가 하락된다. 그리고 금리가 인하되면 부동산 가치가 상승한다는 일반적인 공식이 있다. 

 

금리가 상승할 경우, 부동산을 매수할 때 우리는 돈을 빌리게 된다. 은행에서 '주택담보대출' 이라고 1억원을 빌렸다고 했을 때 이자가 20~30만원씩 매월 은행에 납부를 한다. 하지만 금리가 인상이 되면 이자가 높아져 40 ~ 50만원씩 높아지기 때문에 사람들은 은행에 대출을 받아 부동산을 매수할 생각을 하지 않는다. 주택을 매수하는데 대출비용의 부담이 커지기 때문이다. 그래서 부동산 매매 수요는 감소할 수 밖에 없다. 

 

부동산 전망은 부동산가격전망이다.

부동산 전망의 핵심은 수요이다. 부동산 가격이든 모든 재화의 가격은 수요와 공급의 법칙에 따라 정해진다. 시중에 나온 재화의 공급이 많아지면 가격(수요)이 떨어지고 재화의 공급이 줄면 가격(수요)이 높아진다. 

 

부동산 매매가격 전망은 ① 수요, ② 공급, ③ 부동산정책 이 있다. 부동산 정책은 수요와 공급에 영향을 미친다. 부동산 가격 결정 요인은 수요 + 공급 + 부동산정책 이다. 

부동산 수요 영향

가구 수 

요즘 인구수가 감소하기 때문에 부동산에도 영향을 미친다고 한다. 하지만 부동산에는 인구수보다 더 중요한 것은 가구수이다. 예전에는 보통 3~ 4인가구였지만 이제는 1~2인 가구로 늘어나는 추세이다. 만약, 인구수가 100만이라면 1~2인 가구수가 주택을 보유한 가구수는 4인가구 수에 비해 두배 정도는 늘어날 것이기 때문이다. 여기서 알 수 있는 것이 1~2인 가구가 선호하는 주택은 소형주택이라는 것을 알 수 있다. 하지만 한 가지 더 생각해야할 것이 있다. 1~2인 가구가 주택을 구매할 여력이 있는지 알아야한다. 

 

주택구매여력

주택구매여력은 PIR 지수로 알 수 있다. PIR 은 주택가격과 가구의 소득을 비교한다.

 

PIR (Price to Income Ratio : 소득대비주택가격비율

연소득득을 모두 모아 주택을 구입하는데 걸리는 기간으로 주택가격을 가구 소득으로 나눈 수치이다. 

 

주택가격 / 가구 소득 =  PIR

 

PIR 상승은 소득증가 속도 < 주택(부동산) 가격 증가 속도 이다. 소득증가 속도보다 주택(부동산) 가격증가 속도가 빠르면 PIR 이 상승한다는 뜻이고 주택구여력이 떨어진다는 의미이다. 소득이 낮고 주택가격상승이 높아서 주택을 구입하는 시간이 많이 걸리기 때문이다. 

<한국경제신문 참조 : "저소득층 내집마련기간 늘어나">

 

주택구매부담지수

그외 HAI (House Affordability Index : 주택구매부담지수) 로 연소득 대비 주택담보대출의 원리금을 상환할 수 있는 능력을 나타내는 지표도 있다. 

 <한국경제신문 참조 : "주택구입부담양극화">

전세/매매 비율

구매여력과 함께 중요한 것이 '내집 마련 수요' 이다. 그 중 '전세/매매 비율' 은 전세가격과 매매가격을 비교한 것이다. 아파트 매매 가격이 10억원인 집에서 전세로 거주하는데 전세가격이 9억원이라면 전세/매매 비율이 90% 가 되었다. 전세/매매 비율이 70 ~ 80% 육박하다가 2017년 들어서 떨어지고 있다. 2017년까지만 해도 전세대란이 있었는데 수도권에서 전세를 구하지 못하자 경기도로 이동하게 되었다. 내 집 마련 수요가 경기도로 이동하면서 증가했다. 

 

 

전세수급지수

전세수요가 떨어지면 전세가격도 떨어지기 때문에 집을 내놓는 경우가 많아 매물도 많아지면서 가격이 조정될 수도 있다. 이렇게 전세수급지수를 보면 공급과 수요가 어떤지 알아볼 수 있다. 전세수급지수가 높다는 것은 전세수요도 높다는 것이다. 전세수급지수가 높더라도 그러다 떨어지기도 한다. 

 

전세수급지수

매달 공인중개사들을 대상으로 전세 수요에 비해 공급물량이 어느 정도인지를 조사한 지표이다. 기준치 100을 넘어 수치가 클수록 전세 공급이 부족하다는 응답이 많다는 뜻이다.